Почему в Анапе не могут навести порядок?

Думаю каждый, кто приехал в Анапу, особенно после зарубежных курортов, видел кучу недоработок, бесхозяственности и временны шалманов. И думал: «А я бы тут УХ! Навел бы порядок! Лодыри кубанские, не могут ничего нормального сделать кроме сдачи коек в курятнике и торговли с машин!». Ну или что-то в более экспрессивных выражениях.

Вот только действительность к этим мечтам не имеет никакого отношения! Я расскажу про некоторые скрытые юридические причины, мешающим развиваться курорту. Как человек, пришедший из стройки, поделюсь некоторыми официальными юридическими тонкостями на примере Большого и Малого Утриша.

Земельный вопрос

Вот видео с Большого Утриша — любимого место отдыха отдыхающих и местных жителей. Ну явно же нет хозяина! Уж он бы навел порядок, организовал стоянку, пляж и копил бы капиталы. Если глянуть на сам поселок, то видно, что тут просится хорошие отели.

Кстати, проект таких 2 отелей был презентован в 2023 году. Но воз и ныне там.

Давайте окунемся в историю.

В СССР вся земля и недра принадлежали государству. И участки земли и воды выделялись, разрешения подписывались — была государственная воля. Да, нужно было пробиться через бюрократию, идти по инстанциям в министерства. Но, в частности, на Большом Утрише в 80-е годы была устричная ферма, делали из мидий иммуномодуляторы, добывали рыбу. Все, что на маяке построено в те года.

А с развалом СССР вся земля ушла в частные руки. И каждый кусок земли кому-то да принадлежит. И часто это не государство, а частник или юрлицо.

В каждом населенном пункте есть ПЗЗ – правила землепользования и застройки. И каждый участок земли поставлен на кадастр. И вот ему-то и присвоен не только категорию что это за земля, но и вид разрешенного использования. И если стоит вид разрешенного использования «благоустройство», то можно поставить разве что легкий ларек, а не выстроить гостиницу. Оставлю земли сельхозназначения за скобками.

Так вот почти вся земля под маяком имеет вид разрешенного использования «для размещения производственной базы». А это значит ничего для курорта тут построить нельзя! И под проектами двух отелей, про которые я говорил, земля имеет как раз такой вид разрешенного использования.

И пляжи тут вообще размещаться не должны! Про стоянки и так далее уже не говорю. Администрация тут быстро по судам снесет. Вот поэтому и лепят там из дерева шалманы из дерева и ткани.

Казалось бы — ну поменяй вид разрешенного использования и развивайся! И тут приходит вторая проблема.

Экология — наше всё!

Тут большой лесной заповедник. И на склонах гор растут реликтовый можжевельник, занесенный в Красную книгу. А на курорте растет еще пицундская сосна, лох серебристый и куча всего. И все деревья пересчитаны и занесены в кадастр геодезистами. И только попробуй их тронь! Официального порубочного билета вам никто не даст. А деревья раз в сколько-то лет проверяют или при точечной проверке, увидят, что срубили – штраф будет такой, что без штанов останетесь!

Вот это и есть основная причина, почему оба поселка Большой и Малый Утриш практически не развиваются! Им приходится свои домики кемпинга вписывать в плотный лес, да еще и на склоне гор.

Точно так же и на Пионерском проспекте купить просто старый детский пионерский лагерь, все снести и построить заново будет утыкаться прежде всего в деревья. Вопрос решаемый, но очень сложный! Говорю из своего опыта.

Вторая загвоздка с экологией — это все побережье находится в первой горно-санитарной зоне. Строить что-то капитальное (читай с фундаментом) здесь ничего нельзя! Совсем! Даже забор.

А чтобы изменить или получить разрешение на строительство — это уже федеральный уровень, не краевой и не местный. Статья 16 пункт 4 Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ.

Все это есть в ПЗЗ и генплане Анапы. И опять же за этим следит Администрация Анапы.

Опять же за водную живность я ничего не знаю и выношу за скобки ролика.

Водный вопрос

Смотришь визуализации или фотки с Дубаев и видишь стоянки для яхт марины. Ляпота!

А что мешает построить такое в Анапе? Не вопрос! Вот Новая Анапа:

Тут еще одни грабли зарыты: нужно выполнить отвод водной акватории в КБВУ – Кубанское Бассейновое Водное Управление.

Для строительства причальных сооружений нужно 2 разрешения: и на земле, и на воде. Я занимался этим вопросом, когда бегал с документами на причал санатория «Южный», теперь это военно-инновационный технополис «ЭРА».

Вода тоже в аренде, многие пляжи работают не совсем законно – у них нет отвода воды из КБВУ. А получить его еще тот квест! И территория воды поделены очень давно. И даже если уже нет юрлица, которые получили этот отвод, вы его получить не сможете пока не закончится срок аренды.

Недра и недропользование

И последняя загвоздка в юридических тонкостях — это недропользования. По побережью раскиданы и законсервированы куча скважин, которые пробурили еще при СССР. Практически под землей находятся то озеро минеральной воды, то лечебная грязь. И получить разрешение на все это очень сложно в крае.

Вот многие задаются вопросом: море рядом, а бассейны в Анапе с хлоркой. Хочу с морской водой!

А вот для забора воды нужно как раз согласование в Минприроды. И по факту морскую воду в лечении или бассейнах используют считанные санатория, которые оформили все это до развала СССР.

СанПИН

Кто работал с людьми на управляющих должностях, тот обязательно слышал, что это за зверь. Как раз СанЭпидемСлужба или Роспотребнадзор приходит и жестко карает за отступление от этих нормативных документов. А они регулируют не только общепит, но размещение людей на отдыхе, строительство и кучу еще сторон нашей жизни.

В частности, СанПИН запрещает использовать под детские лагеря здания выше 3 этажей. И потому просто купить детский лагерь с землей, где вид разрешенного использования «для туристического обслуживания», санаторий не построишь – здесь лечение не допускается.

Другая сторона СанПИН — это норма земли под расчетное количество отдыхающих. Хочешь санаторий – готовь 60 м2 на человека. А для гостиницы – 20 м2 на человека. Ну и что выгоднее: построить на 1 гектаре санаторий на 166 человек или гостиницу на 500? Вывод думаю очевиден.

Заключение

Вот и получается, что нужно пройти все круги бюрократического ада, чтобы получить нормальное разрешение на строительство чего-либо. А все, что построено без разрешения, администрация Анапы сносит по решению суда.

Поэтому малый бизнес в рамках города и края не может преодолеть все эти препоны. С одной стороны, это хорошо: экологию не нарушают, гостиницами не застраивают каждый свободный клочок земли. А с другой стороны, бизнес ушел в строительство многоэтажек, но выдачи разрешения на строительства в курортных городах приостановили, либо в малоэтажное строительство в сельской местности. Но это не интересует туристов по понятным причинам.

Конечно, мне могут возразить: а коррупция, а вот тот смог и так далее. Это единичные случае, которые подтверждают правило. Да, строгость законом компенсируется необязательным исполнением. Но вы попробуйте найти эти лазейки!

Получается, что частному предпринимателю приходится строить всякие шалманы из дерева: быстро, дешево и сердито. Заставят снести – снесут за 1-2 дня.

Вложить копеечку и делать ту же стоянку для машин на Большой Утрише? Упаси боже привлечь внимание администрации – и штраф выпишут, и снести заставят. Не говоря уж о других последствиях.

Вот и торчат из воды ржавые остатки причалов пляжей Большого Утриша у маяка — спилить нельзя, да и будут ли вложения отбиты в следующем году большой вопрос.

И это порождает мышление «временщиков» – этот сезон отработаю, а там трава не расти!

Крупный бизнес тоже не сильно заинтересован в инвестировании в Анапу – долго и дорого. Мэры Анапы с 90-х на всякие экономические форумы и выставки, привозят кучу инвестиционных соглашений на миллиарды рублей, а воз и ныне там.

Так что драйвер роста именно курортной Анапы является Пионерский проспект от Анапы до Витязево: застраивают благоустроенные земли с песчаными пляжами. А в мелких курортных поселках застой и разруха: это касается и Благовещенской, и Сукко, и Большой Утриш.

Так что пока не будет изменения в юридических актах, пока не будут сняты эти препоны.